Osnovni pojmovi

Suvlasnici zgrade većinu odluka donose većinom glasova koji se računaju prema suvlasničkim dijelovima, odnosno prema veličini prostora u njihovom vlasništvu.
Poslovi redovite uprave za koje je dovoljna odluka većine suvlasnika najčešće su:
- sklapanje međuvlasničkog ugovora,
– određivanje visine zajedničke pričuve po kvadratnom metru,
– određivanje korekcijskih koeficijenata po kojem će određene vrste prostora plaćati pričuvu,
– određivanje popisa zajedničkih dijelova,
– postavljanje/ promjena predstavnika suvlasnika, te visina naknade za njegov rad ukoliko ne radi volonterski,
– postavljanje/smjena upravitelja zgrade,
– donošenje godišnjeg programa upravljanja zgradom koji je predložio upravitelj,
– odabir izvođača poslova koje je potrebno obaviti na zgradi,
– uzimanje zajmova (pozajmica i kredita) radi pokrića troškova odražavanja, hitnih i nužnih popravaka,
– iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade.

Poslovi izvanredne uprave za koje je potrebna odluka svih suvlasnika zgrade su:
– promjena namjene stvari,
– veći popravci radi poboljšice ,
– dogradnja, nadogradnja, preuređenje,
– prodaja cijele zgrade,
– davanje cijele zgrade u zakup ili najam na dulje od jedne godine,
– osnivanje hipoteke na cijelog zgradi,
– davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari.

Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika zgrade koji predstavlja/zastupa suvlasnike zgrade prema upravitelju i trećim osobama, ovjerava radne naloge o izvršenim poslovima na zgradi, u ime suvlasnika potpisuje dokumente i ugovore vezane za zgradu, te komunicira s upraviteljem u vezi s potrebama zgrade, saziva i vodi sastanke suvlasnika i obavještava suvlasnike o poduzetim poslovima. Predstavnik suvlasnika, sukladno odredbi članka 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, može biti isključivo osoba koja je ujedno i suvlasnik u predmetnoj zgradi. Predstavnik suvlasnika može raditi volonterski, a može i za svoj rad primati naknadu predstavniku iz zajedničke pričuve zgrade. Visinu naknade predstavniku suvlasnika određuju isključivo suvlasnici zgrade odlukom većine prema suvlasničkim dijelovima.

Upravitelj zgrade je pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje tih poslova.

Pravna osoba je najčešće tvrtka registrirana za obavljanje poslova upravljanja zgradama. Upravitelj zgrade, bilo fizička bilo pravna osoba, mora biti odabran od strane većine suvlasnika prema suvlasničkim dijelovima i s njim suvlasnici, odnosno njihov odabrani predstavnik, sklapaju ugovor o upravljanju.

Međuvlasnički ugovor je ugovor koji suvlasnici međusobno sklapaju kako bi uredili svoje međusobne odnose, određuju predstavnika suvlasnika, visinu naknade predstavnika suvlasnika, upravitelja zgrade, korekcijske koeficijente prostora.

Korekcijskim se koeficijentima određuje drugačiji ključ raspodjele troškova zgrade, njima se za pojedine vrste prostora umanjuje ili uvećava visina zajedničke pričuve po kvadratnom metru ovisno o tome koliko pojedini suvlasnik koristi zajedničke dijelove zgrade.

Ugovor o upravljanju je ugovor koji suvlasnici, odnosno njihov ovlašteni predstavnik sklapa s upraviteljem zgrade – pravnom ili fizičkom osobom, a njime se osim osobe upravitelja određuje i visina njegove naknade, visina zajedničke pričuve, te se uređuju međusobna prava i obveze, odnosno odnos suvlasnika i upravitelja.

Godišnji program upravljanja zgradom (GPU) suvlasnicima je dužan predložiti upravitelj zgrade do kraja godine za narednu kalendarsku godinu. Upravitelj dostavlja svoj prijedlog GPU predstavniku suvlasnika, a suvlasnici većinom donose odluku o njegovu provođenju i eventualno potrebnom povećanju visine zajedničke pričuve po kvadratnom metru.

Zajednička pričuva je imovina svih suvlasnika zgrade, a tvore je novčani doprinosi svih suvlasnika zgrade. Zajednička pričuva se plaća na račun zajedničke pričuve, nikako upravitelja, i to po kvadratnom metru prostora u vlasništvu pojedinog suvlasnika, korigiranog korekcijskim koeficijentom koje su donijeli suvlasnici u međuvlasničkom ugovoru. Iz zajedničke pričuve pokrivaju se svi troškovi redovnog održavanja zgrade, osiguranja zgrade, otplate zajmova…, a ako suvlasnici donesu takvu odluku i predvide godišnjim programom upravljanja, mogu se podmirivati i zajednički mjesečni režijski troškovi (čišćenja, struje, vode, plina…).

Minimalni iznos zajedničke pričuve koju su suvlasnici dužni uplaćivati u zajedničku pričuvu iznosi 0,54% vrijednosti zgrade godišnje, te bi prema sadašnjem iznosu etalonske vrijednsoti građenja ona trebala iznositi 2,70 kn/m2, ali o tome odluku moraju donijeti suvlasnici većinom suvlasničkih dijelova.

Zajednički dijelovi zgrade su svi dijelovi na kojima nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela, odnosno oni dijelovi zgrade koje koriste svi suvlasnici. Te dijelove isto tako određuju suvlasnici većinom.

Posebni dijelovi zgrade su stanovi, poslovni prostori, garaže, parkirana mjesta, spremišta… koji su upisani u zemljišne knjige, odnosno knjige položenih ugovora, u vlasništvu pojedinog suvlasnika zgrade i na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela.

Osiguranje zgrade može biti osnovno i dodatno. Upravitelj je obvezan zgradu primjereno osigurati. Osnovnim se osiguranjem smatra osiguranje zgrade od požara i drugih opasnosti, te odgovornosti prema trećima, a dodatno se zgrada može osigurati od izljeva vode iz kanalizacijskih i vodovodnih cijevi, strojevi od loma – dizala, garažna vrata i drugi uređaji u zgradi, te staklo od loma. Osiguranjem zgrade su obuhvaćeni zajednički dijelovi zgrade, a u pokriću je i šteta nastala na posebnim dijelovima ukoliko ju je izazvao štetni događaj nastao na zajedničkom dijelu. Stanove i druge posebne dijelove osiguravaju suvlasnici pojedinačno.